Město Blansko zpracovává nový územní plán

Proč se musí územní plány změnit?

„Nejstarší územní plány (ÚP) měly omezenou platnost na dobu určitou – tzv. návrhové období. V roce 1998 přinesla velká novela stavebního zákona paragraf, v němž bylo uvedeno, že územní plán přestane platit ve chvíli, kdy bude nahrazen jinou dokumentací, to znamená, že nešel jednoduše zrušit ani usnesením zastupitelstva. Tím by platil napořád, a z toho důvodu se pořizovaly změny územního plánu.

Problém později nastal tím, že se začal připravovat nový stavební zákon. Znění bylo zřejmé cca od roku 2003. Zde se začaly objevovat paragrafy, že budou nahrazeny původní územní plány. Důvodem bylo to, že vedle sebe stály hodně rozdílné dokumentace. Spousta ÚP byla dokončena na tzv. výjimku od okresního úřadu. Ten uděloval výjimky na dopracování podle původní legislativy. Pak stály vedle sebe ÚP s jinou podobou, ale i s jiným obsahem, protože běžný ÚP obce byl podle staré technologie zpracovaný jen pro zastavěné území. Jenže podle zákona z r. 1998 to již bylo celé katastrální území. Blanenský ÚP řešil celé katastrální území nad rámec požadavků, protože řešené území bylo celkem malé – částečně tedy plnil i novější požadavky.

Zákonodárci ale rozhodli, že dokumentace budou nahrazeny do pěti let od nabytí účinnosti nového stavebního zákona. To vychází na 1. 1. 2012. V ten den přestanou všechny územní plány platit. Připravuje se však novela zákona, která by měla tento termín posunout, protože zákonodárci špatně odhadli průběh pořizování územně analytických podkladů.“

Jaké povinnosti to znamená pro obce?

„Obce, které do dnešního dne ÚP neměly, najednou zjistily, že je nový stavební zákon omezuje. Bez ÚP neměly omezení, kde se může nebo nemůže stavět – záleželo to na usnesení zastupitelstva. Nyní, když nemá nebo nebude mít obec ÚP, nemůže stavět jinde než tam, kde bylo zastavěné území v roce 1966. Například u rodinných domů postavených později za touto čarou by nebylo možné postavit ani garáž. Proto se dělá revize zastavěného území k datu zpracování nového ÚP. A to bez vydaných územních rozhodnutí, jen pro skutečně zastavěná území. I když se někde postavily inženýrské sítě, ale nestojí tam domy, je plocha v nezastavitelném území. Tyto obce jsou první v řadě při pořizování nového ÚP.“

Jaká je koncepce zpracování územního plánu?

„Zásadu územního rozvoje zpracovává kraj. Stanovuje koncepci za kraj v jiném měřítku, tedy obecněji. Tento dokument následně ovlivňuje zpracování ÚP jako nadřazený podklad. Cokoliv se v území dělá, musí vyhovovat těmto zásadám schváleným na krajské úrovni. Z tohoto pohledu je vůči našemu území je hlavně sledována trasa R43.“

Co vše řeší územní plán?

„ÚP řeší funkční plochy – nezastavitelného (orná půda, lesy) a zastavitelného území (bydlení, výroba, občanské a technické vybavení a doprava).“

Změní se s novým ÚP rozsah řešeného území?

„Rozsah řešeného území se s novým plánem nezmění. Kdyby se zpracovávala jen zastavěná část, tak ano. Ale my už řešíme celý katastr, takže ne.“

Vzniknou nějaká nová místa pro občanskou vybavenost?

„V Blansku už téměř žádná místa nejsou – kromě plochy u skleníků, kde nelze stavět kvůli tomu, že se jedná o záplavové území. Zde není možné získat souhlas od Povodí Moravy. Nelze zmenšovat rozlivový prostor – i když pozemek pod stavbou můžeme zvednout, voda musí stejně někam odtékat.“

Zákon nařizuje zdigitalizovat ÚP...

„Blanenský ÚP je již několik let digitalizovaný. Je ale převedený do rastrové podoby a nad ni se dávají další vrstvy. Technologie zpracování nového územního plánu bude úplně jiná.“

Jaké další změny přináší nový zákon?

„Doposud se dělaly změny a číselně se do ÚP označovaly. Dnes musí být po každé změně vyhotovena aktualizace. Vytiskne se nový výkres s datem, kdy byl pořízen. Tedy stále se aktualizuje a překresluje. To je hlavní změna proti původní normě. Nový zákon také zpřísňuje podmínky, za jakých mohou být provedeny změny ve schválené dokumentaci. Do roku 2006 existoval paragraf, kde bylo uvedeno, že něco je ‚na uvážení‘, dnes ale říká, že ‚nelze‘. Zákon je přísnější, aby území bylo stabilnější. ÚP zde není pro to, aby se dělaly jeho změny. Proto se ten proces formálně brání pořizování změn, proto je vše tak zdlouhavé. Je to jakási záruka stability území.“

Jak probíhá pořízení změny ÚP?

„Postup je následující. Nejdříve je tu návrh na pořízení změny -> ten schvaluje zastupitelstvo -> může jej schválit (třeba v rozporu s podklady) -> začne se pořizovat změna ÚP. To vše ještě prodlouží např. to, že zákon má jiný rytmus než čtvrtletý, kdy se schází zastupitelstvo. Proto se většinou ukončená fáze mine s dalším zasedáním. V Blansku změna ÚP trvá standardně rok a půl.“

Co veřejnost? Může se účastnit změn územního plánu? Dozví se o změnách?

„Je oznamována každá fáze a každá je tak dlouhá, že je vyloučeno, aby o ní někdo nevěděl. V rámci přímého kontaktu s pořizovatelem změny. Kdo má kontakt se stavebním úřadem, může se zeptat, v jaké fázi se co nachází, pak se vše komunikuje písemně, do protokolu či zápisu na jednání.“

Řeší se při projednávání změn majetkové vztahy?

„ÚP řeší koncepci území a nezabývá se majetkovými vztahy. Ze zákona totiž nejde až do podrobnosti jednotlivých pozemků. To nastupuje až v další fázi, která je součástí projednání ÚP. Např. komunikace z bodu A do bodu B – veřejně prospěšná stavba, která přetne majetek. Vlastník je obeslán prostřednictvím úřední desky. Pak může uplatnit námitku. Dále je to o tom, jestli důvody uzná projektant. Na veřejném jednání ho má přesvědčit, že jiné technické řešení není možné. Pokud jiné technické řešení možné je, tak by na ně měl upozornit sám vlastník, čímž rozšíří podklady pro dílčí nebo konečné řešení. ÚP je pak schválený třeba i s námitkou.“

Jak je na tom Blansko v současné době se zastavitelnými plochami?

„Zastavitelných ploch je na celém území města hodně. Původní návrhové plochy mají cca 77 ha, plochy pořízené změnami pak dalších 35 ha. Z iniciativy rady vznikl v závěru roku 2006 přehled návrhových zastavitelných ploch a k podrobnějšímu posouzení byly vybrány ty největší. Celkem jich bylo 26. Z toho dvě jsou v Blansku, zbývající v městských částech. Samotné Blansko je totiž jinak zastavěné. Na katastrálním území Blansko se jedná o plochy nad Písečnou a zahrádky na Podlesí pod lesem. Do tohoto území spadá ještě jižní část souboru Luhy mezi Zborovcemi a Horní Lhotou. Pro toto území byl zpracován a schválen regulační plán. Kvůli neochotě vlastníků se nedaří projednat dopravní a technickou infrastrukturu území.“

Jak reálné je tyto plochy v nejbližší budoucnosti využít?

„Do velké plochy není možné vstoupit jen jedním stavebníkem, vždycky je to náročnější na zainvestování. Musí existovat nějaké kapacitní napojení celé plochy včetně komunikací, které musí mít například i s chodníky kolem deseti metrů, celková šířka veřejného prostoru zde má být 10, 12 i 20m. Nejen proto je potřeba přeparcelace, na níž se musí shodnout všichni majitelé pozemků.

Máme vytipovánu řadu návrhových ploch, které na naplnění čekají, ale i těch, které zřejmě naplněny nikdy nebudou. Návrhové plochy pro bydlení několikanásobně převyšují skutečné potřeby města Blanska. Od roku 1998 bylo pořízeno kvůli technické nebo majetkové nedostupnosti původně vymezených ploch hodně změn územního plánu kvůli bydlení. Teď se vše bude řešit v širších souvislostech. Bude se zpracovávat nový materiál, na základě něhož bude možno rozhodnout, jak dál nakládat s návrhovými plochami.

Je zde sice poptávka po rodinném bydlení, ale nedaří se scelovat a společně zainvestovávat pozemky. Např. již zmíněné Luhy – byl pro ně zpracován regulační plán, ale ve fázi územního řízení odmítá řada vlastníků vydat souhlasy k realizaci veřejné a dopravní infrastruktury. Což je proti logice věci, protože zasíťování území pozemky zhodnotí. Ne vždy jsou ale hlavním kritériem peníze. Dohromady je tam 27 ha návrhových ploch a v nich budeme zřejmě muset, stejně jako na území celého města Blanska, provést nějakou selekci.“

Co to znamená?

„Vypočítal jsem, že další čtyři roky bude například potřeba max. do 10 ha plochy. Na dvě aktualizační periody by to bylo 15–20 ha. V ÚP bylo však vymezeno mnohem větší množství návrhových ploch na základě tehdejších podkladů a informací, které zjevně nebude možno převést do nového územního plánu. Každoročně se v katastru Blanska uvádí do provozu 25 rodinných domů, a to už po dlouhou dobu, stejně jako na zbytku okresu. Tato čísla zjevně souvisejí s kapacitou trhu, jsou v relaci s počty obyvatel.

Zjednodušený závěr je takový, že během následující doby vyselektujeme a vyřadíme těžko využitelné návrhové plochy, abychom neměli potíže se schvalováním nového ÚP. To se musí stihnout udělat do termínu 1. 1. 2012. Jedná se zejména o revizi ploch v katastru Klepačov, Horní Lhota u Blanska, možná Lažánky u Blanska, Dolní Lhota a Olešná u Blanska. Výchozí podklad pro toto vyhodnocení bude zřejmě projednán na červnovém zastupitelstvu, kde bude na pořadu i vyhodnocení naplňování strategického plánu rozvoje města.“

Kde se daří ÚP naplňovat?

„Pokud vezmeme v úvahu skutečné potřeby města, tak na většině území. Jen v otázce bydlení je aktivní celá řada lokalit a v dalších jsou připravovány zastavovací plány. Tyto živé developerské projekty představují potenciál pro cca 200 rodinných domů. Určitý problém je zřejmý v nedostatečném potenciálu pro bytové domy, ale i to se snad podaří vyřešit. V jiných oblastech registrujeme pozitivní aktivity v průmyslových oblastech, centru města na sportovním ostrově i jinde.

Okruh otázek aktuálně spojených s návrhovými plochami bydlení v rodinných domech lze na pozadí skutečnosti, tedy z určitého pohledu, vnímat pouze jako pseudoproblém vyvolaný vývojem legislativy. Jak vyplývá z obsahu i logiky věci, redukce návrhových ploch se skutečně dostupného zastavitelného potenciálu nedotkne. I u vyřazených návrhových ploch se bude jednat spíše o odložení využití.“

Za rozhovor poděkoval